Mora li privatni paušalni iznajmljivač od 2027. izdavati eRačune ili fiskalizirati račun gostu? Razlike za obrt, PDV i d.o.o.
Ukratko
Ako iznajmljujete apartman kao privatna fizička osoba, plaćate godišnji paušalni porez od turističkog iznajmljivanja, niste upisani u registar obveznika PDV-a i dohodak ne utvrđujete kao samostalnu djelatnost, prema trenutno važećim pravilima od 1. siječnja 2027. ne morate samo zbog tog datuma početi izdavati eRačune niti fiskalizirati račune gostima.
I dalje morate izdati običan račun za pruženu uslugu i evidentirati ga u Evidenciji o prometu. Paušalni iznajmljivač u domaćinstvu nije isto što i paušalni obrt: obrt ostvaruje dohodak od samostalne djelatnosti i ulazi u skupine na koje se širenje Fiskalizacije 2.0 odnosi.
Što se mijenja s Fiskalizacijom 2.0 od 1. siječnja 2027.?
Zakon o fiskalizaciji razdvaja dva postupka. Fiskalizacija računa u krajnjoj potrošnji odnosi se na račune koje obveznik fiskalizacije izdaje građanima. eRačun je strukturirani elektronički račun za tuzemne transakcije između zakonom određenih poreznih obveznika; PDF poslan e-poštom sam po sebi nije eRačun u smislu Zakona.
Obveznici upisani u registar obveznika PDV-a izdaju i zaprimaju eRačune za obuhvaćene tuzemne B2B i B2G transakcije od 1. siječnja 2026. Od 1. siječnja 2027. članak 38. stavak 1. točka 2. uključuje i obveznike poreza na dohodak od samostalne djelatnosti te obveznike poreza na dobit koji nisu u registru obveznika PDV-a. To je razlog zbog kojeg paušalni obrti ulaze u raspravu o 2027., ali privatni paušalni iznajmljivači nisu automatski ista skupina.
eRačun se ne izdaje turistu koji nastupa kao krajnji potrošač samo zato što račun nastaje 2027. Za takav račun prvo se provjerava pripada li izdavatelj skupini obveznika fiskalizacije računa u krajnjoj potrošnji.
Mora li privatni iznajmljivač izdavati eRačune?
Tipični privatni iznajmljivač u domaćinstvu koji ispunjava uvjete za godišnji paušalni porez ostvaruje dohodak od imovine. Porezna uprava među uvjetima izričito navodi da nije po toj osnovi u sustavu PDV-a i da dohodak ne utvrđuje kao samostalnu djelatnost na temelju poslovnih knjiga.
Članak 38. Zakona od 2027. obvezu izdavanja eRačuna proširuje na obveznike poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznike poreza na dobit izvan PDV-a. Budući da standardni privatni paušalni iznajmljivač nije u tim skupinama, sama 2027. godina ne stvara mu obvezu eRačuna.
Ovo ne znači da privatni iznajmljivač nikada ne može postati obveznik. Ako prestane ispunjavati uvjete paušalnog oporezivanja, uđe u registar obveznika PDV-a ili dohodak počne utvrđivati na način propisan za samostalne djelatnosti, treba ponovno odrediti obveze prema stvarnom poreznom statusu.
Privatni paušalni iznajmljivač nije isto što i paušalni obrt
Riječ „paušalni” opisuje način oporezivanja, ali ne znači da su svi paušalisti ista vrsta poreznog obveznika. Privatni iznajmljivač u domaćinstvu plaća paušalni porez na dohodak od imovine prema rješenju i broju kreveta ili smještajnih jedinica.
Paušalni obrt je obrt i njegov nositelj ostvaruje dohodak od samostalne djelatnosti, iako porez plaća paušalno. Zbog toga na njega od 2027. može pasti obveza izdavanja eRačuna za domaće poslovne kupce, dok se računi gostima kao krajnjim potrošačima fiskaliziraju prema pravilima B2C fiskalizacije.
| Način poslovanja | Fiskalizacija računa gostu | eRačun 2026. | eRačun od 2027. | Napomena |
|---|---|---|---|---|
| Privatni paušalni iznajmljivač izvan PDV-a | Ne; običan račun se i dalje izdaje | Ne po toj osnovi | Ne po toj osnovi | Dohodak od imovine, a ne samostalna djelatnost. Vodi EP. |
| Privatni iznajmljivač u registru obveznika PDV-a | Da, kada dohodak utvrđuje kao samostalnu djelatnost | Izdaje i prima eRačune za obuhvaćene tuzemne B2B/B2G transakcije | Da, obveza se nastavlja | To više nije standardni privatni paušalni model. Status provjeriti prema rješenju i registrima. |
| Paušalni obrt | Da za račune građanima, neovisno o načinu plaćanja | Prima eRačune; ako je u PDV-u, i izdaje | Izdaje i prima za obuhvaćene tuzemne B2B/B2G transakcije | Paušalni obrt je samostalna djelatnost. |
| Obrt koji vodi knjige | Da za račune građanima, neovisno o načinu plaćanja | Prima; izdaje ako je u PDV-u | Izdaje i prima za obuhvaćene tuzemne B2B/B2G transakcije | Način vođenja knjiga ne ukida status samostalne djelatnosti. |
| d.o.o. koji pruža smještaj | Da za račune građanima, neovisno o načinu plaćanja | Ako je u PDV-u izdaje i prima; izvan PDV-a prima | Izdaje i prima za obuhvaćene tuzemne B2B/B2G transakcije | d.o.o. je obveznik poreza na dobit. |
Mora li privatni iznajmljivač fiskalizirati račun gostu?
Porezna uprava na aktualnoj stranici „Iznajmljivač turistima” izrijekom navodi da obveznici godišnjeg paušalnog poreza na dohodak od turističkog iznajmljivanja ne moraju fiskalizirati račune koje izdaju za obavljene usluge.
To je usklađeno s definicijom iz Zakona o fiskalizaciji: obveznik fiskalizacije računa je obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti ili obveznik poreza na dobit. Standardni privatni paušalni iznajmljivač ostvaruje dohodak od imovine i zato se ne treba poistovjećivati s obrtom.
Pravilo da se od 2026. fiskaliziraju i računi plaćeni na transakcijski račun važno je za osobe koje jesu obveznici fiskalizacije. Ono ne pretvara privatnog paušalnog iznajmljivača u obveznika ako prema svojem poreznom statusu nije obuhvaćen definicijom.
Mora li i dalje izdavati račun gostu?
Da. Izuzeće od fiskalizacije nije izuzeće od izdavanja računa. Porezna uprava navodi da privatni paušalni iznajmljivač mora izdati račun za obavljenu uslugu u najmanje dva primjerka i ukupni iznos evidentirati u Evidenciji o prometu na kraju dana, bez obzira na to je li račun naplaćen.
Prema službenom vodiču račun sadrži najmanje broj i datum izdavanja, podatke iznajmljivača i mjesto obavljanja usluge, ime ili naziv primatelja, vrstu i količinu usluge te ukupni iznos naknade. Za malog poreznog obveznika izvan PDV-a Porezna navodi napomenu o oslobođenju prema članku 90. stavku 1. Zakona o PDV-u.
- Izdajte račun za stvarno obavljenu uslugu smještaja.
- Sačuvajte svoj primjerak i održavajte uredan slijed brojeva.
- Iznos s računa upišite u Evidenciju o prometu.
- Ne dodajte JIR ili QR kod kao da je račun fiskaliziran ako za to niste obveznik.
Što ako gost rezervira preko Booking.coma ili Airbnba?
Rezervacija preko platforme sama po sebi ne ukida obvezu izdavanja računa. Porezna uprava upozorava da modeli suradnje s agencijama i platformama mogu biti različiti. Ugovor i stvarni tijek naplate određuju izdaje li iznajmljivač račun gostu ili agenciji te kako se na računu postupa s provizijom.
Zato prvo provjerite tko prema ugovoru pruža uslugu gostu, tko naplaćuje puni iznos i izdaje li platforma dokument u svoje ime ili samo posreduje. Potvrda rezervacije i obračun provizije nisu automatski zamjena za račun koji ste vi dužni izdati.
Ako platforma iz druge države članice EU naplaćuje proviziju, privatni iznajmljivač može trebati hrvatski PDV identifikacijski broj i obračun PDV-a na primljenu uslugu. To je zasebno od pitanja izdavanja računa gostu.
Što ako je iznajmljivač u sustavu PDV-a?
Upis u registar obveznika PDV-a bitno mijenja odgovor. Članak 38. Zakona obuhvaća domaćeg poreznog obveznika upisanog u registar obveznika PDV-a već od 1. siječnja 2026. za izdavanje eRačuna u obuhvaćenim tuzemnim transakcijama prema drugom primatelju eRačuna.
Porezna uprava navodi da je jedan od uvjeta privatnog paušalnog oporezivanja upravo to da iznajmljivač nije po toj osnovi obveznik PDV-a. Ako uvjet više nije ispunjen, dohodak i porez utvrđuju se na način propisan za samostalne djelatnosti. Takav iznajmljivač treba računovodstveno i tehnički pripremiti B2C fiskalizaciju te, gdje postoji domaća B2B/B2G transakcija, eRačun.
PDV identifikacijski broj nije isto što i ulazak u sustav PDV-a
Privatni iznajmljivač koji prima uslugu od poreznog obveznika iz EU, primjerice proviziju platforme, može biti dužan zatražiti PDV identifikacijski broj. Porezna uprava izričito navodi da sama dodjela PDV identifikacijskog broja nije isto što i upis u registar obveznika PDV-a.
Zato PDV ID sam po sebi ne znači da privatni paušalni iznajmljivač mora izdavati eRačune. Za članak 38. važno je jeste li upisani u registar obveznika PDV-a ili ste obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti odnosno poreza na dobit. Obveza obračuna hrvatskog PDV-a na proviziju inozemne platforme i obveza eRačuna nisu ista obveza.
Što vrijedi za obrt i d.o.o.?
Paušalni obrt i obrt koji vodi knjige obveznici su poreza na dohodak od samostalne djelatnosti. Ako nisu u PDV-u, tijekom 2026. zaprimaju eRačune, a od 1. siječnja 2027. izdaju eRačune za obuhvaćene tuzemne transakcije drugim primateljima eRačuna. Ako su u PDV-u, obveza izdavanja i zaprimanja počela je 1. siječnja 2026.
d.o.o. je obveznik poreza na dobit. Za društvo izvan PDV-a vrijedi isti prijelaz: zaprimanje tijekom 2026., a izdavanje od 2027. Za društvo u PDV-u izdavanje i zaprimanje vrijedi od 2026. Računi koje obrt ili d.o.o. izdaju gostima kao građanima pripadaju B2C fiskalizaciji, ne eRačunu, i fiskaliziraju se neovisno o tome plaća li gost gotovinom, karticom ili na transakcijski račun.
Što privatni iznajmljivač treba napraviti prije 2027.?
Ne kupujte fiskalnu blagajnu i ne ugovarajte informacijskog posrednika samo zato što ste čuli da „svi paušalisti” ulaze u Fiskalizaciju 2.0. Prvo provjerite vlastiti porezni status: oporezuje li se vaš turistički najam paušalno kao dohodak od imovine, jeste li u registru obveznika PDV-a i utvrđujete li dohodak kao samostalnu djelatnost.
Ako ste standardni privatni paušalni iznajmljivač, usredotočite se na obveze koje već imate: uredne račune, Evidenciju o prometu, porezne obrasce povezane s provizijama stranih platformi kada su primjenjivi i točnu prijavu gostiju. Ako imate obrt, društvo ili dvojbu oko ulaska u PDV, pripremu za 2027. prođite s računovođom prema stvarnim kupcima i načinu naplate.
- Provjerite rješenje o paušalnom porezu i svoj upis u porezne registre.
- Razlikujte PDV identifikacijski broj od upisa u registar obveznika PDV-a.
- Provjerite ugovor i model naplate na svakoj platformi.
- Nastavite izdavati obične račune i voditi Evidenciju o prometu.
- Ako poslujete kroz obrt ili d.o.o., pripremite B2C fiskalizaciju i eRačune prema svojem PDV statusu.
Fiskalizacija i ePrijava nisu ista stvar
ePrijava ne izdaje račune, ne provodi fiskalizaciju i ne zamjenjuje računovodstveni program. Pomaže privatnom iznajmljivaču da prije dolaska gosta putem sigurnog digitalnog linka prikupi podatke potrebne za pripremu prijave u eVisitor.
Tako odvojeno rješavate dvije obveze: račun izdajete prema svojem poreznom statusu, a podatke gostiju prikupljate i provjeravate za prijavu boravka.
Česta pitanja
Moraju li privatni iznajmljivači imati fiskalnu blagajnu 2027.?
Tipični privatni iznajmljivač koji plaća godišnji paušalni porez na dohodak od imovine, nije u registru obveznika PDV-a i ne utvrđuje dohodak kao samostalnu djelatnost prema sadašnjim pravilima ne mora samo zbog 2027. imati fiskalnu blagajnu. I dalje mora izdavati obične račune i voditi Evidenciju o prometu.
Mora li apartman izdavati eRačun?
eRačun ne ovisi o apartmanu nego o poreznom statusu izdavatelja i primatelja te vrsti transakcije. Standardni privatni paušalni iznajmljivač izvan PDV-a nije obuhvaćen samo zato što iznajmljuje apartman.
Moram li fiskalizirati račun ako gost plati na račun?
Ako ste obveznik fiskalizacije, od 2026. fiskalizacija B2C računa obuhvaća i plaćanje na transakcijski račun. Standardni privatni paušalni iznajmljivač nije obveznik fiskalizacije računa, pa način plaćanja sam po sebi ne mijenja njegov status.
Je li privatni paušalni iznajmljivač isto što i paušalni obrt?
Nije. Privatni paušalni iznajmljivač ostvaruje paušalno oporezovan dohodak od imovine, dok je paušalni obrt dohodak od samostalne djelatnosti. Zato njihove obveze fiskalizacije i eRačuna nisu jednake.
Moram li izdati račun gostu s Bookinga?
Da, osim ako vaš konkretni ugovorni model određuje da račun izdajete agenciji ili drugom ugovornom partneru. Porezna uprava navodi da odgovor ovisi o ugovoru, prodajnoj cijeni, naplati i proviziji; potvrda rezervacije nije automatski vaš račun.
Moram li izdati račun gostu s Airbnba?
Kanal rezervacije ne ukida obvezu računa. Provjerite ugovorni i naplatni model kako biste odredili izdaje li se račun gostu ili posredniku i na koji iznos.
Što ako imam PDV identifikacijski broj?
PDV identifikacijski broj za primanje usluga od EU platforme nije isto što i upis u registar obveznika PDV-a. Sam PDV ID zato ne stvara automatsku obvezu izdavanja eRačuna.
Što ako sam u sustavu PDV-a?
Ako ste upisani u registar obveznika PDV-a, za obuhvaćene tuzemne B2B i B2G transakcije obveza izdavanja i zaprimanja eRačuna vrijedi od 1. siječnja 2026. Ulazak u PDV po osnovi najma također znači da više niste standardni privatni paušalni iznajmljivač.
Što se točno mijenja 1. siječnja 2027.?
Obveza izdavanja eRačuna širi se na domaće obveznike poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznike poreza na dobit koji nisu u registru obveznika PDV-a. To uključuje paušalne obrte i društva izvan PDV-a, ali ne automatski privatni turistički najam oporezovan kao dohodak od imovine.
Pripremite sljedeću prijavu gosta uz ePrijavu. Povežite rezervaciju i podatke gosta te ih provjerite prije slanja u eVisitor.