Apartmani u stambenim zgradama: hoće li se ukidati postojeća rješenja za iznajmljivanje?

Ukratko: trebate li se zabrinuti?

Ako imate legalan apartman u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi i važeće rješenje, ono nije ukinuto zbog novinskog naslova ili javne najave amandmana. Možete nastaviti iznajmljivati dok ispunjavate važeće uvjete.

Ipak, važna obveza već postoji. Od 1. siječnja 2025. postojeći iznajmljivači u takvim zgradama imaju pet godina da pribave pisanu suglasnost suvlasnika. Ako je ne pribave u propisanom roku, prema važećem Zakonu pravo prestaje po sili zakona, a rješenje se ukida po službenoj dužnosti.

Novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, P.Z.E. br. 315, još nije donesen. Prošao je prvo čitanje, ali Konačni prijedlog nije objavljen. Ni tekst javno najavljenog dodatnog amandmana o postojećim rješenjima nije objavljen na službenoj stranici Sabora, pa nije moguće potvrditi bi li donio strože, ranije ili drukčije pravilo.

Što se trenutno događa s apartmanima u stambenim zgradama?

Rasprava ima tri različita sloja. Prvi je važeći Zakon o upravljanju i održavanju zgrada te izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti iz prosinca 2024. Oni već uređuju suglasnost suvlasnika i posljedice ako je postojeći iznajmljivač ne pribavi u prijelaznom roku.

Drugi je novi P.Z.E. br. 315. Vlada ga je uputila u Sabor u lipnju 2026., a Sabor je 3. srpnja prihvatio Prijedlog u prvom čitanju i zatražio pripremu Konačnog prijedloga. Prihvaćanje u prvom čitanju ne znači da je novi zakon donesen.

Treći je javno prenesena najava saborskog amandmana koji bi se odnosio na postojeća rješenja u višestambenim zgradama. Na dan provjere na službenoj stranici predmeta P.Z.E. 315 nema objavljenog teksta takvog amandmana ni potvrde da je formalno predan. Zato se iz medijskog opisa ne može izvoditi pravna obveza.

Što trenutno vrijedi za postojeće iznajmljivače?

Postojeće rješenje i dalje vrijedi. Članak 19. izmjena Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti iz NN 152/2024 kaže da iznajmljivači koji su na dan stupanja izmjena na snagu pružali usluge prema postojećem rješenju nastavljaju pružati usluge sukladno tom rješenju.

Istodobno, članak 18. istih izmjena propisuje prijelaznu obvezu za objekte u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama. Suglasnost treba pribaviti u roku od pet godina od 1. siječnja 2025. Ako se to ne učini, pravo na pružanje usluga prestaje po sili zakona, a rješenje se ukida po službenoj dužnosti.

Dakle, točan odgovor glasi: rješenje ne gubite sada samo zato što je mogući amandman najavljen. Ali ga prema već važećem režimu možete izgubiti nakon prijelaznog roka ako za apartman u obuhvaćenoj zgradi ne pribavite potrebnu suglasnost.

• Kategorizacija apartmana 2026.: uvjeti i postupak

Što predlaže novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti?

P.Z.E. 315 zamjenjuje postojeći Zakon novim cjelovitim tekstom. Za privatne iznajmljivače predlaže digitalizirane postupke, registracijski broj za smještaj koji se oglašava na platformama, periodičnu ponovnu kategorizaciju i zadržavanje uvjeta suglasnosti suvlasnika prema propisu o upravljanju zgradama.

Članak 84. Prijedloga odnosi se na postojeće apartmane u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama. On ne propisuje trenutačno brisanje svih rješenja. Predlaže da postojeći iznajmljivači u roku koji već određuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada suglasnost pribave i dostave. Ako to ne učine, pravo bi prestalo po sili zakona, a rješenje bi se ukinulo po službenoj dužnosti.

Prijedlog predviđa stupanje na snagu 1. siječnja 2027. No to je još predloženi datum. Nakon prvog čitanja Vlada treba pripremiti Konačni prijedlog, a Sabor ga zatim mora raspraviti i izglasati.

• Registracijski broj za apartmane 2027.: provjerene informacije

Što je predloženo ili najavljeno u vezi postojećih rješenja?

U medijima je prenesena najava saborskog zastupnika da će ujesen predložiti amandman povezan s postojećim rješenjima za kratkoročni najam u višestambenim zgradama. Takva izjava je politička ili javna najava, a ne tekst propisa.

Na službenoj stranici P.Z.E. 315 trenutačno su objavljeni prvotni Prijedlog, izvješća odbora i rezultat prvog čitanja. Nije objavljen Konačni prijedlog ni posebni amandman s člankom, prijelaznim rokom i obrazloženjem. Zato se ne može pouzdano tvrditi bi li najavljeni amandman ukidao rješenja odmah, mijenjao postojeći rok za suglasnost ili uvodio neki drugi postupak.

Dok službeni tekst ne bude objavljen, najavu treba pratiti kao moguću promjenu, ali ne po njoj zatvarati apartman, odjavljivati djelatnost ili tumačiti da je rješenje već prestalo vrijediti.

Mogu li postojeći iznajmljivači izgubiti rješenje?

Mogu, ali treba precizno reći zašto i kada. Prema sadašnjem zakonu, neispunjavanje prijelazne obveze suglasnosti nakon isteka petogodišnjeg roka ima konkretnu posljedicu: pravo prestaje po sili zakona, a nadležno tijelo ukida rješenje po službenoj dužnosti.

To nije isto što i tvrdnja da se danas ukidaju sva rješenja. Do isteka roka postojeći iznajmljivač može raditi prema važećem rješenju, uz ostale obveze. Rješenje može prestati i iz drugih zakonom propisanih razloga, primjerice nakon odjave ili ako objekt više ne ispunjava uvjete utvrđene u službenom postupku, ali to nije automatska posljedica ove javne rasprave.

Ustavni sud je u odluci objavljenoj u NN 41/2026 ocijenio da je obveza dvotrećinske suglasnosti, uz zaštitu neposrednih susjeda, ustavno dopušteno ograničenje. To dodatno potvrđuje da se postojeća obveza ne smije ignorirati čekajući novi zakon.

Kakvu ulogu ima suglasnost suvlasnika?

Za kratkoročni najam stana potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika. Dodatno, moraju pristati svi suvlasnici čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom koji se iznajmljuje.

Dvotrećinska većina ne računa se nužno kao dvije trećine osoba u zgradi. Zakon je veže uz ukupnu vrijednosnu površinu zgrade kada suvlasnički dijelovi nisu određeni, odnosno uz suvlasničke dijelove upisane u zemljišne knjige kada jesu. Zato prije prikupljanja potpisa provjerite podatke s predstavnikom suvlasnika ili upraviteljem.

Suglasnost se daje na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina. Može se opozvati prije isteka ako se kratkoročnim najmom tri ili više puta unutar dvije godine krše kućni red i prava ostalih suvlasnika; za opoziv je propisana natpolovična većina.

Postoje li rokovi za postojeće iznajmljivače?

Da. Petogodišnji rok teče od 1. siječnja 2025. To znači da postojeći iznajmljivači obuhvaćeni pravilom trebaju riješiti suglasnost tijekom prijelaznog razdoblja, praktično do kraja 2029.

P.Z.E. 315 ne uvodi novi, kraći rok u objavljenom tekstu prvog čitanja. On upućuje na rok iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i dodaje da se suglasnost treba pribaviti i dostaviti. Točan način dostave i eventualne dodatne upute treba provjeriti nakon konačnog teksta zakona i kod nadležnog upravnog tijela.

Posebno nemojte miješati ovaj rok s desetogodišnjim rokom iz članka 86. P.Z.E. 315. Taj se članak odnosi na ugostitelje koji posluju kao trgovačka društva ili obrtnici u sobama, apartmanima i studio apartmanima u prostoru stambene namjene. Nije opći desetogodišnji rok za privatne iznajmljivače u domaćinstvu.

Pregled: što vrijedi danas, a što se tek predlaže

Tablica odvaja pravilo koje već proizvodi učinke od teksta o kojem se još raspravlja. Kod vlastitog slučaja uvijek provjerite je li objekt doista u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi prema zakonskim definicijama.

Što napraviti ako već imate apartman u zgradi?

Ne odjavljujte djelatnost samo zbog najave. Umjesto toga provjerite vlastitu dokumentaciju i započnite pripremu za obvezu koja već vrijedi.

• Pronađite izvršno rješenje i provjerite točnu adresu, vlasnika, vrstu objekta i kapacitet.
• Utvrdite je li zgrada višestambena ili stambeno-poslovna prema zakonskoj definiciji.
• S predstavnikom suvlasnika ili upraviteljem provjerite suvlasničke udjele i koji stanovi neposredno graniče s vašim.
• Prikupljanje suglasnosti nemojte ostaviti za kraj 2029.; ostavite vrijeme za provjeru potpisa i dokumentacije.
• Od nadležnog upravnog tijela zatražite aktualnu uputu o obliku suglasnosti i načinu dostave.
• Pratite službenu saborsku stranicu P.Z.E. 315 radi Konačnog prijedloga i eventualnih stvarno predanih amandmana.
• Čuvajte dokaze o urednom poslovanju i pridržavajte se kućnog reda jer ponovljena kršenja mogu biti razlog za opoziv suglasnosti.

• Pregled novih obveza privatnih iznajmljivača
• Nova pravila o sidrenju cijena apartmana
• Paušalni porez za iznajmljivače 2027.

Što napraviti ako tek želite otvoriti apartman?

Prije kupnje, preuređenja ili oglašavanja provjerite možete li uopće dobiti potrebnu suglasnost. Za novi kratkoročni najam u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi suglasnost nije buduća ideja nego sadašnji uvjet.

Provjerite i lokalne odluke o broju, vrsti, kategoriji i kapacitetima smještaja u destinaciji. Suglasnost suvlasnika sama po sebi ne jamči izdavanje rješenja ako drugi uvjeti nisu ispunjeni. Tek nakon provjere vlasništva, namjene, lokalnih ograničenja i tehničkih uvjeta planirajte ulaganje.

Nemojte ugovor o kupnji temeljiti na pretpostavci da ćete rješenje sigurno dobiti. Za konkretan objekt zatražite pisanu informaciju nadležnog upravnog tijela ili stručni pravni savjet.

Što još nije odlučeno?

Nije objavljen Konačni prijedlog novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti. Zato ne znamo koje će primjedbe iz prvog čitanja Vlada prihvatiti i hoće li se tekst članka 84. promijeniti prije drugog čitanja.

Nije objavljen službeni tekst javno najavljenog dodatnog amandmana o postojećim rješenjima. Nisu poznati njegov točan obuhvat, pravni mehanizam, eventualne iznimke ni rokovi. Nije službeno potvrđeno ni da je takav amandman formalno predan.

Nisu doneseni ni svi provedbeni detalji budućeg zakona. Zato članak ne nagađa obrazac, digitalni postupak ili rok obrade koji nadležno tijelo još nije službeno propisalo.

• Kako prijaviti i odjaviti gosta u eVisitor

Zaključak

Vlasnik legalnog apartmana u zgradi danas ne ostaje bez rješenja samo zato što je u javnosti spomenut novi amandman. Ali nije točno ni da postojeći iznajmljivači ne trebaju ništa napraviti: obveza suglasnosti i petogodišnji prijelazni rok već su dio važećih propisa.

Najrazumniji korak je pripremiti dokumentaciju, provjeriti obuhvaća li zakon vašu zgradu i pravodobno krenuti u prikupljanje suglasnosti. Za svaku novu promjenu oslonite se na objavljeni tekst Sabora ili Narodnih novina, a ne na skraćeni naslov.

• Pogledajte kako ePrijava pojednostavljuje pripremu prijave gostiju